Avukat tarafından yapılan mülk denetimi (Tapu Denetimi)
Gayrimenkul alım sözleşmesi imzalanırken avukatın bulunması çok önemli kabul ediliyor.
Sözleşmenin imzalanmasının ardından felaketle sonuçlanabilecek hataları önlemenin tek yolu budur.
İlk olarak, bir uzman aracılığıyla her olası alıcının şunları yapması gerekir:
- Yerel yetkili İpotek Dairesi’nde mülkün yasal durumunu kontrol etmek için (mülkiyet tapusu kontrolü – Yasal mülk kontrolü). Bu kontrol, mülkte takyidat olup olmadığının (ipotek senetleri, ipotekler, alacaklar vb.) tespiti için yapılır.
- Transferlerin sırası ve sırasının yanı sıra en yakın ve en uzaktaki lisans verenin satın alınma şeklinin yasallığının belirlenmesi için daha fazla inceleme yapılması gerekmektedir.
- Daha sonra ve yukarıdaki prosedür tamamlandıktan sonra, eğer mülk “temiz” ise, mülkiyet tapularının kopyaları alınır. Bu kopyalar, satıcının, alıcının ve her iki tarafın avukatlarının huzurunda noter huzurunda imzalanması gerçekleştirilen sözleşmenin hazırlanması için gereklidir.
Ancak transferin tamamlanması sadece sözleşmenin imzalanmasıyla gerçekleşmiyor.
- Ayrıca bunun, satın alınan mülkün mülkiyetinin artık resmi olarak yeni sahibin adına kayıtlı olduğu yetkili ipotek siciline devredilmesi gerekmektedir.
Basiretli, özenli ve acil bir şekilde, basit görünen ancak bir hata durumunda sonuçları olan bir satın alma işlemini kolaylaştırmak ve daha iyi yönetmek için gelecekteki her mülk alıcısının yanında duruyoruz.
Yasal Mülkiyet Denetim Ücreti – Tapu Denetim Maliyeti.
Yukarıdaki prosedürün maliyeti her zaman sabit değildir. Mülkün maliyeti, konumu (Attika içinde veya dışında) vb. gibi çeşitli faktörler tarafından belirlenir. Daha genel bir bağlamda, denetimin maliyeti hukuk firması ile ilgili taraf arasında yazılı bir anlaşma yoluyla belirlenir. Kural olarak, tapu kontrolü ve mülkün yasal kontrolünün maliyeti, avukatın çalışacağı saat başına asgari tutar üzerinden fiyatlandırılır. Ya mülkün değerine göre yüz (%) oranında.
Tapu Kontrolü – Ön sözleşmeyi imzalamadan ve peşinat satıcıya teslim edilmeden önce yasal mülkiyet kontrolü yapılmalıdır.
Gayrimenkulün avukat tarafından tapu kontrolü – hukuki kontrolü tamamlanmış ve herhangi bir takyidat, planlama ihlali veya başka bir sorun bulunmadığı sürece alıcı, mülkün satın alınmasına ilişkin avans ödemesini satıcıya yapar.
Bir mülkün satın alınmasına ilişkin ön anlaşma – Bir mülkün satın alınmasına ilişkin özel sözleşme.
Satıcıya avans ödemesi, avukat tarafından düzenlenen özel bir sözleşme veya noter tasdikli bir ön sözleşme yoluyla yapılır. Bu prosedür gerekli görülüyor ve her iki tarafça bir anlaşma imzalanmadan hiçbir durumda para veya avans ödemesi yapılması tavsiye edilmiyor.
Sözleşmelerin imzalanması için mülk satıcısının gerekli belgeleri – destekleyici belgeleri – toplamış olması gerekir. Destekleyici belgelerin toplanması esas olarak satıcı tarafından yapılır ancak bu bir kural değildir.
Gayrimenkul satışına ilişkin belgeler – mülk alımı.
- Satıcının sözleşmesi (başlık başlığı)
- Satıcı ve alıcının kimlikleri ve fotokopileri.
- Arazi sayfası – arazi diyagramı.
- Tapu dairesi faaliyet gösteriyorsa kayıtlı mülkün belgesi.
- Borç dışı TAP sertifikası.
- Topografik.
- Keyfi alanların bulunmadığına dair mühendis sertifikası.
- Gayrimenkul enerji kimlik belgesi.
- Belirli durumlarda inşaat ruhsatı.
- E9
- EN.F.I.A.sertifikası son 5 yıl.
- Satıcının vergi bilinci. Satıcının tüzel kişi olması, ticari faaliyet yürütmesi veya herhangi bir şirkete iştirak etmesi durumunda sigorta bilinci de gereklidir.
Sözleşmenin üçüncü bir kişi tarafından imzalanması durumunda vekaletname gerekmektedir.
Mülkiyet Transfer Vergisi – Mülkün yasal denetimi.
Bir sonraki adımda noterin mülk devir vergisi beyannamesini hazırlaması gerekir. Daha sonra bu tutar, mülkün alıcı tarafından bulunduğu DOU’ya sunulur ve ilgili sertifikayı alır. Emlak transfer vergisi mülkün objektif değerinin %3’ü kadardır.
Belirli yasal koşullar altında, alıcı ilk ev alımında devir vergisinden muaftır.
Sözleşmelerin Hazırlanması
Bir sonraki adım, sözleşmenin noter tarafından hazırlanması ve vücudun bir avukat tarafından herhangi bir düzeltme, eksiklik veya ekleme açısından kontrol edilmesidir. Sözleşmelerin imzalandığı gün avukat, geçici olarak yeni takyidatların kaydedilme olasılığını ortadan kaldırmak için ipotek sicilinde ikinci bir tapu kontrolü yapar.
Sözleşmenin Devri.
Sözleşmenin İpotek Siciline veya Tapu Siciline devredilmesiyle süreç tamamlanır. Noter, sözleşmenin kopyalarını alıcının avukatına ve mülkün devrine ilişkin başvuruyu teslim eder. Bu devir, mülkün nesnel değerinin %0,475’i tutarında bir ücretin veya şu anda daha büyük olan tutara bağlı olarak fiyatın ödenmesini gerektirir. Birkaç gün sonra avukat nakil belgesini alır. Alıcı sözleşmenin bir kopyasını E9’a iletmek üzere muhasebecisine verir ve böylece süreç tamamlanır.
Mülkiyetin yasal denetimi – Mülkiyet Tapularının Denetimi.
Yasal mülkiyet denetimi ve tapu denetimi süreci sunduğumuz hizmetlerden biridir. Hukuk büromuz süreci başından sonuna kadar üstlenmekte ve mülkün alıcısı veya satıcısının atamayacağı her türlü adımı karşılamaktadır.
Başlık aramalarının önemi
Gayrimenkul işlemleri alanında tapu aramalarının önemi göz ardı edilemez. Başlık aramaları, potansiyel alıcıların ve onların yasal temsilcilerinin, durumu etkileyebilecek olası sorunları ortaya çıkarmasına olanak tanıdığından durum tespiti sürecinde kritik bir adım olarak hizmet eder.
söz konusu mülkün açık ve pazarlanabilir mülkiyetini güvence altına alma yetenekleri
arazi.
Gayrimenkul işlemlerine katılan taraflar, tapu ve ipotekler de dahil olmak üzere kamu kayıtlarının kapsamlı bir incelemesini yaparak,
Sahiplik geçmişleri ve mali durumları hakkında yeterince bilgilendirilmelerini sağlamak
Belirli bir mülkle ilgili yükümlülükler. Bu bilgi yalnızca yardımcı olmakla kalmaz
gelecekteki anlaşmazlık riskini azaltır, ancak aynı zamanda almayı da kolaylaştırır
Belirli bir adıma devam edilip edilmeyeceği konusunda bilinçli kararlar
işlem.
Başlık aramalarının önemini vurgulayan ek bir husus da roldür.
bir mülkün kullanımını etkileyebilecek herhangi bir irtifak hakkını veya kısıtlamayı belirlemede onlara yardımcı olur. İrtifak hakları başkalarına bir kısım üzerinde belirli haklar verir
Kısıtlayıcı sözleşmeler arazinin araziye ilişkin şekline kısıtlamalar getirirken,
malik mülkünü kullanabilir.
Başlık arama işlemi sırasında bu öğelerin yerini belirlemek,
potansiyel alıcıların bu koşulların nasıl olabileceğini takdir etme fırsatı
mülkün kullanım amacına uygun olması veya potansiyel olarak bu kullanımı etkilemesi
Değeri.
Ayrıca bu bilgiler alıcılara ve yasal
danışmanlar, satın alma anlaşmalarındaki uygun koşulları müzakere ederek veya
Gerektiğinde yerleşik yasal kanallar aracılığıyla telafiler yapılabilir. Genel olarak, kapsamlı başlık aramaları yapmak,
herkes için verimli gayrimenkul işlemleri ve risk yönetimi stratejileri
ilgili taraflar.
Mülkiyet geçmişinin belirlenmesi
Bir hukuki incelemede unvan aramalarının öneminin araştırılması
mülkiyet, şimdi başka bir önemli hususa değinmek gerekiyor:
mülkün mülkiyet geçmişini belirlemek.
Bir mülkün tarihi mülkiyetinin kapsamlı bir şekilde anlaşılması, yalnızca orijinalliğini doğrulamaya yardımcı olmakla kalmaz, aynı zamanda potansiyel yasal hakların ortaya çıkarılmasına da yardımcı olur.
Önceki işlemlerden kaynaklanabilecek sorunlar. bu yüzden
tapu zinciri hakkında doğru ve güncel bilgilerin alınması sağlanır
potansiyel alıcı veya yatırımcı için gerekli bir adımdır.
Mülkün mülkiyet geçmişine ilişkin kapsamlı bir araştırma, incelemeyi içerir.
Tapu, ipotek, haciz ve mülkle ilgili diğer ilgili kayıtlar dahil olmak üzere kayıtlı tüm belgeler. Bu belgeler, önceki sahipler hakkında isimleri, satın alma tarihleri veya görev yerleri gibi hayati bilgileri açığa çıkarabilirindirilmeleri ve mevcut sahibinin haklarını etkileyebilecek bekleyen hak talepleri veya anlaşmazlıklar.
Ayrıca bu süreç, ele alınmadığı takdirde gelecekte komplikasyonlara yol açabilecek dolandırıcılık veya yanlış beyan vakalarının tespit edilmesine de yardımcı olabilir. Bir mülkün sahiplik geçmişine ilişkin net bir resim elde ederek bilinçli kararlar alınabilir ve potansiyel riskler azaltılabilir
Gayrimenkul işlemleriyle ilgili.
İpotek Açıklaması
Bir mülkü yasal olarak incelerken, herhangi bir şeyin tespit edilmesi önemlidir.
İşlemi etkileyebilecek mevcut ipotekler ve ipotekler.
Haciz, genellikle ödenmemiş borçlar nedeniyle bir mülk üzerindeki yasal hak talepleridir.
mülk satılmadan veya devredilmeden önce yerine getirilmesi gerekenler. Yaygın haciz türleri arasında vergi hacizleri ve mühendislik hacizleri bulunur
İpotek, borçlunun krediyi verdiği özel bir ipotek türüdür.
mülkünü bir krediye teminat olarak gösteriyor.
Bu takyidatların belirlenmesi, mülkün mülkiyetinin açık ve pazarlanabilir olmasını sağlamada önemli bir adımdır. Hem haciz hem de ipoteklerin etkili bir şekilde ortaya çıkarılması için, ilçe kayıt ofisleri veya yerel tapu kayıtları gibi kamu kayıt veritabanlarında çeşitli araştırmalar yapılmalıdır. Bu veritabanları, söz konusu mülkle ilgili ödenmemiş yükümlülükler hakkında kritik bilgiler sağlayabilir.
Ayrıca saygın bir tapu şirketinden ön tapu raporu alınması
potansiyel emlak sorunlarının ortaya çıkarılmasına yardımcı olabilir
yükümlülükler veya ipotekler. Ayrıca deneyimli bir emlak avukatına danışmanız da tavsiye edilir.
Arama sonuçlarının yorumlanmasında size yardımcı olabilecek ve
Keşfedilen engellerin çözümü için rehberlik sağlamak.
Sürecin bu aşamasında kapsamlı araştırma yapmak
Yasal kontrolün sağlanması, yatırımın güvence altına alınmasına yardımcı olur.
işlem tamamlanmadan önce ödenmemiş borçlarla ilgilenilir.
İşlerin ve tecavüzlerin tespiti
Bir mülkün yasal inceleme süreci çeşitli takyidatları ortaya çıkarabilir,
değeri önemli ölçüde etkileyebilecek irtifak hakları ve tecavüzler gibi
arazinin kullanımı. İrtifak hakkı üçüncü kişilere tanınan haklardır.
izinsiz girerken mülkün bir bölümünü belirli bir amaç için kullanmak
bir çit veya bina gibi bir iyileştirme bunların ötesine uzandığında meydana gelir
başka bir mülkteki sınır çizgileri. Bu potansiyel sorunları belirlemek hayati önem taşıyor
Alıcının herhangi bir sınırlama veya potansiyelden haberdar olmasını sağlamak önemlidir.
mülkiyetleriyle bağlantılı olarak ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklar.
Tapu belgelerinin ve arazi araştırmalarının kapsamlı bir şekilde incelenmesi,
Mevcut eserlerin tespitinde ve ihlallerin tespitinde. Başlık referansları
genellikle nesne üzerinde kayıtlı eserleri listelerler ve bunların türü (örn. fayda, erişim), konumu ve süresi hakkında bilgi sağlarlar. Ancak tüm irtifak hakları kaydedilmemiştir. Bazıları uzun süreli kullanımla yerleşebilir.
Bu gibi durumlarda komşu mülklerin dikkatli bir şekilde araştırılması ve onlarla görüşmeler yapılması
yerel otoriteler, bölgeyi etkileyen kayıt dışı irtifak haklarını ortaya çıkarabilir.
değerlendirilen arazi. Benzer şekilde, araştırma haritalarının incelenmesi, fiziksel saha denetimleri sırasında kolayca görülemeyen sınır sapmalarını veya ihlallerini ortaya çıkarabilir. Bu kapsamlı analiz, bir gayrimenkul işleminde yer alan tüm tarafların, gelecekteki imar planlarını etkileyebilecek veya komşu mülk sahipleriyle anlaşmazlık yaratabilecek her türlü kısıtlamanın tamamen farkında olmasını sağlar.
Bölgelere uyumun sağlanması
İmar kanunları arazi kullanımını düzenler ve toplulukların kalkınmasının şekillenmesinde önemli bir rol oynar. Potansiyel arazi kullanımlarını ayırarak kamu sağlığını, güvenliğini ve refahını korumak için tasarlanmıştır.
birbirleriyle çarpışır veya çevreyi olumsuz etkiler. Örneğin,
İmar kanunları ticari tesisleri konutlarla sınırlandırabilir
veya belirli alanlarda bina yüksekliğini sınırlandırın.
Mülkiyet denetimi sırasında imara uygunluğun sağlanması için
mülkün kullanım amacına uygun olduğunu doğrulamak için gerekli
tanımlanmış mekansal sınıflandırma. Bu süreç aşağıdakilerin gözden geçirilmesini içerir:
İzin verilen faaliyetleri tanımlamak için yerel yönetmelikler ve haritalar ve
Belirli bir alandaki kalkınma kısıtlamaları.
Ayrıca, olmayanlar için herhangi bir değişiklik veya özel izin verilip verilmediğinin doğrulanması
uyumlu yapılar veya kullanımlar, ileride olası yasal sorunların önlenmesine yardımcı olabilir. Mülkün değerini veya faydasını da etkileyebilecek yeniden modelleme veya yerel düzenlemelerde yapılacak değişiklikler için gelecekteki planların dikkate alınması hayati önem taşımaktadır. Bu yönleri iyice göz önünde bulundurarak, yatırımınızı imar düzenlemelerine uyulmamasından kaynaklanan öngörülemeyen komplikasyonlardan koruyabilirsiniz.
Yapı ruhsatları ve ihlallerinin araştırılması
Potansiyel inşaat izni sorunlarını ortaya çıkarmak ve ihlalleri ortaya çıkarmak, bir mülk işleminin gerçekleşmesine veya bozulmasına neden olabilir. Bilgili yatırımcılar ve mülk sahipleri bu konuda kapsamlı araştırma yapmanın öneminin farkındadır.
Daha sonra beklenmeyen mali ve hukuki sonuçlarla karşılaşmamak için bu konuyu değerlendirin.
İnşaat ruhsatı araştırması, mülkteki tüm inşaat, yenileme veya tadilat çalışmalarının yerel makamlar tarafından yasal olarak onaylanmasını sağlar.
Bu süreç genellikle ilgili dosyaların gözden geçirilmesini içerir.
imar, arazi kullanımı ve kurallara uygunluk. Cezalara, para cezalarına ve hatta yetkisiz yapıların zorla kaldırılmasına yol açabilecek, devam eden ihlalleri veya izinsiz çalışmaları belirlemek önemlidir. Bu önlemleri alarak, sorunsuz bir işlem deneyimi için yerel düzenlemelere uyum sağlanırken, gayrimenkul sahibi olma ve yatırım yapmayla ilgili riskler azaltılabilir.
Çevresel kaygıların değerlendirilmesi
İnşaat izinlerine ve ihlallere bakmanın ötesinde, yasal mülk denetimi sırasında dikkate alınması gereken bir diğer kritik husus, potansiyel çevresel kaygıların belirlenmesi ve değerlendirilmesidir. Bu endişeler, toprak veya yeraltı suyu kirliliği, tesislerdeki tehlikeli maddeler ve sulak alanların veya korunan türlerin yaşam alanlarının varlığı dahil ancak bunlarla sınırlı olmamak üzere çeşitli kaynaklardan kaynaklanabilir.
Bu tür konuların değerlendirilmesi yalnızca bunlara uyum sağlanmasına yardımcı olmakla kalmaz
çevresel düzenlemelerin yanı sıra risklerin azaltılmasına da yardımcı olur.
mülk sahiplerinin potansiyel sorumluluğuyla ilgilidir. Çevresel kaygıların kapsamlı bir değerlendirmesi, genellikle iki aşamalı bir süreci içeren bir Çevresel Saha Değerlendirmesinin yürütülmesini içerir.
. İlk aşama, geçmişteki veya mevcut kontaminasyonu gösterebilecek tanımlanmış çevresel koşulları belirlemek için geçmiş kayıtların ve saha tanımlamasının incelenmesini içerir. Bulunması durumunda, kirliliğin boyutunu belirlemek ve uygun hafifletme önlemlerini belirlemek amacıyla toprak, hava ve yeraltı suyu numunelerini analiz etmek için Aşama II adı verilen daha ayrıntılı bir araştırma yürütülür.
Durum tespiti sürecinde bu hususları titizlikle ele alarak,
öngörülemeyen çevresel sorunlardan kaynaklanabilecek potansiyel yükümlülüklerden korunurken, gayrimenkul edinimi ve yönetimi konusunda bilinçli kararlar vermektir.
Hileli transferlere karşı koruma
Hileli transferlere karşı koruma süreci güvence açısından çok önemlidir.
mülkiyet işlemlerinin yasallığı ve güvenliği. Hileli transferler her iki taraf için de önemli mali kayıplara ve yasal zorluklara yol açabilir
hem alıcılar hem de satıcılar için zorunlu hale geliyor.
ilgili tarafların potansiyel risklerin belirlenmesinde gerekli özeni göstermesi
sahtekar.
Dolandırıcılık riskini azaltmak için çeşitli stratejiler kullanılabilir
ilgili tarafların kapsamlı geçmiş kontrolleri de dahil olmak üzere ulaşım;
Mülk sahipliğinin doğru belgelenmesi ve doğrulanmasının yanı sıra uyumluluk
yasal yönergeler ve düzenlemeler.
Hileli transferlere karşı koruma sağlamanın etkili bir yaklaşımı açıktır
olası dolandırıcılığa işaret edebilecek uyarı işaretlerini anlamak.
Bunlar, satıcıdan gelen olağandışı talepler veya baskıları, mülk kayıtları veya belgelerindeki tutarsızlıkları veya alıcının mali geçmişindeki tutarsızlıkları içerebilir. Ayrıca, gayrimenkul hukukunda uzmanlığa sahip hukuk uzmanlarından rehberlik almak, hileli aktarımlara karşı önlemleri daha da güçlendirebilir ve tüm işlemlerin ilgili yasa ve düzenlemelere uygun olarak yürütülmesini sağlayabilir.
Kapsamlı kontroller için bir profesyonelin işe alınması
Hileli transferlere karşı korumanın önemi göz önüne alındığında,
kapsamlı kontrollerin yapılmasını sağlamak giderek hayati önem taşıyor.
bir mülk. Bu, bu alanda gerekli uzmanlığa sahip profesyonellerin hizmetlerinden yararlanılarak başarılabilir.
Bu tür uzmanlar arasında, bir mülkteki olası sorunları tespit edebilen ve mülkün durumu hakkında değerli bilgiler sağlayabilen sertifikalı ev müfettişleri, yapı mühendisleri ve çevre test uzmanları yer almaktadır.
Bu profesyonellerin hizmetlerini güvence altına almak yalnızca gönül rahatlığı sağlamakla kalmaz, aynı zamanda
aynı zamanda satın alırken veya satarken bilinçli kararlar vermenize de yardımcı olur
mülk. Mülkün değerini veya güvenliğini etkileyebilecek herhangi bir potansiyel tehlike veya hasar olup olmadığını tespit etmek için yapısal bütünlük, elektrik sistemleri, sıhhi tesisat ve diğer hayati unsurlar dahil olmak üzere çeşitli hususları kapsamlı bir şekilde değerlendirirler.
Ayrıca profesyonel müfettişler, herhangi bir işlemi tamamlamadan önce tüm yasal ve güvenlik gereksinimlerinin karşılandığından emin olmak için gerekirse uygun düzeltici eylemler önerebilir.
Çözüm
Sonuç olarak, yasal gayrimenkul denetiminin yapılması kritik bir adımdır.
gayrimenkul edinme süreci. Mülkiyet geçmişi, ödenmemiş ipotekler, imar uyumu ve işlemin değerini ve yasallığını etkileyebilecek diğer potansiyel konular hakkında değerli bilgiler sağlar.
Ek olarak, alıcılar bu kapsamlı denetimleri gerçekleştirecek bir profesyonelin hizmetlerinden yararlanarak, hileli taşımalarla ve öngörülemeyen çevresel kaygılarla ilişkili riskleri azaltabilir ve sonuçta seçtikleri mülkte güvenli ve karlı bir yatırım yapabilirler.
Hayirgayrimenkul denetimi – Gayrimenkul Tapuları Denetimi.
İkinci Anna Hukuk Bürosu