Ο νομικός έλεγχος ακινήτου αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα στάδια πριν από την αγορά ενός ακινήτου. Πριν από την καταβολή προκαταβολής ή την υπογραφή οριστικού συμβολαίου, είναι σημαντικό να εξεταστεί η νομική κατάσταση του ακινήτου και να διαπιστωθεί εάν υπάρχουν βάρη, διεκδικήσεις ή άλλα ζητήματα που μπορεί να επηρεάσουν τη μεταβίβαση ή τα δικαιώματα του αγοραστή.
Το Δικηγορικό Γραφείο Άννας Δευτεραίου στην Αθήνα αναλαμβάνει νομικό και προαγοραστικό έλεγχο ακινήτων, έλεγχο τίτλων ιδιοκτησίας και νομική υποστήριξη κατά τη διαδικασία αγοραπωλησίας.
Ο έλεγχος πραγματοποιείται στα αρμόδια Κτηματολογικά Γραφεία και, ανάλογα με την περιοχή και την κατάσταση των σχετικών αρχείων, στις αρμόδιες υπηρεσίες όπου τηρούνται οι τίτλοι και οι εγγραφές που αφορούν το ακίνητο.
Τι περιλαμβάνει ο νομικός έλεγχος ακινήτου;
Ο έλεγχος ακινήτου από δικηγόρο έχει ως βασικό στόχο να διαπιστωθεί η νομική κατάσταση του ακινήτου πριν ο υποψήφιος αγοραστής δεσμευτεί οικονομικά.
Ανάλογα με την υπόθεση, ο νομικός έλεγχος μπορεί να περιλαμβάνει:
- έλεγχο του τίτλου κτήσης του πωλητή,
- έλεγχο της αλληλουχίας των προηγούμενων τίτλων,
- επιβεβαίωση του δικαιώματος κυριότητας,
- έλεγχο για υποθήκες και προσημειώσεις,
- έλεγχο για κατασχέσεις και διεκδικήσεις,
- έλεγχο για καταχωρισμένες αγωγές ή άλλα βάρη,
- εξέταση δουλειών ή άλλων εμπράγματων δικαιωμάτων,
- αντιπαραβολή των διαθέσιμων στοιχείων του ακινήτου με τις σχετικές εγγραφές,
- έλεγχο ζητημάτων που ενδέχεται να επηρεάσουν τη δυνατότητα ασφαλούς μεταβίβασης.
Μετά την ολοκλήρωση του ελέγχου, ο ενδιαφερόμενος ενημερώνεται για τα ευρήματα και για τυχόν νομικά ζητήματα που πρέπει να αντιμετωπιστούν πριν προχωρήσει η αγορά.
Έλεγχος τίτλων ακινήτου
Ο έλεγχος τίτλων ακινήτου αποτελεί βασικό μέρος του νομικού ελέγχου.
Δεν αρκεί μόνο να διαπιστωθεί ότι ο πωλητής εμφανίζεται ως ιδιοκτήτης. Εξετάζεται ο τίτλος με τον οποίο απέκτησε το ακίνητο και, όπου απαιτείται, η αλληλουχία των προηγούμενων μεταβιβάσεων.
Ο έλεγχος μπορεί να αποκαλύψει ζητήματα που δεν είναι εμφανή κατά τη φυσική επίσκεψη στο ακίνητο, όπως υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, διεκδικήσεις τρίτων ή άλλα καταχωρισμένα δικαιώματα.
Για τον υποψήφιο αγοραστή, η γνώση αυτών των στοιχείων πριν από την καταβολή χρημάτων αποτελεί σημαντικό μέρος της προστασίας του κατά τη συναλλαγή.
Προαγοραστικός έλεγχος ακινήτου πριν από την προκαταβολή
Ιδιαίτερη σημασία έχει ο προαγοραστικός έλεγχος ακινήτου να πραγματοποιείται πριν ο αγοραστής αναλάβει ουσιαστικές οικονομικές δεσμεύσεις.
Η καταβολή προκαταβολής χωρίς προηγούμενο έλεγχο μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα εάν στη συνέχεια διαπιστωθεί ότι υπάρχουν βάρη ή άλλα νομικά ζητήματα που δυσχεραίνουν ή εμποδίζουν τη μεταβίβαση.
Για τον λόγο αυτό, πριν από την υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού ή προσυμφώνου και πριν από την καταβολή σημαντικού ποσού, είναι σκόπιμο να έχει προηγηθεί ο απαραίτητος νομικός έλεγχος.
Τι ελέγχει ο δικηγόρος στο Κτηματολόγιο;
Κατά τον έλεγχο εξετάζονται οι σχετικές εγγραφές και τα διαθέσιμα στοιχεία που αφορούν το ακίνητο και τον τίτλο ιδιοκτησίας.
Ο δικηγόρος μπορεί να ελέγξει, μεταξύ άλλων, εάν:
- ο πωλητής διαθέτει το δικαίωμα που δηλώνει ότι μεταβιβάζει,
- υπάρχουν καταχωρισμένα βάρη,
- υφίστανται υποθήκες ή προσημειώσεις,
- υπάρχουν κατασχέσεις ή διεκδικήσεις,
- έχουν καταχωριστεί δικαιώματα τρίτων,
- υπάρχουν ζητήματα στην αλληλουχία των τίτλων που χρειάζονται περαιτέρω εξέταση.
Ο ακριβής έλεγχος που απαιτείται εξαρτάται από το ακίνητο, τον τρόπο με τον οποίο αποκτήθηκε και τα δεδομένα της συγκεκριμένης συναλλαγής.
Για επίσημες πληροφορίες σχετικά με τη λειτουργία του Κτηματολογίου και τις διαθέσιμες υπηρεσίες για ακίνητα και εμπράγματα δικαιώματα, μπορείτε επίσης να συμβουλευτείτε την επίσημη ιστοσελίδα του Ελληνικού Κτηματολογίου.
Νομικός και τεχνικός έλεγχος ακινήτου – Ποια είναι η διαφορά;
Ο νομικός έλεγχος και ο τεχνικός έλεγχος ακινήτου είναι διαφορετικές διαδικασίες και δεν πρέπει να συγχέονται.
Ο δικηγόρος εξετάζει κυρίως τους τίτλους ιδιοκτησίας, τα καταχωρισμένα δικαιώματα και βάρη και τα νομικά δεδομένα που επηρεάζουν τη συναλλαγή.
Ο τεχνικός έλεγχος πραγματοποιείται από τον κατάλληλο μηχανικό και αφορά ζητήματα όπως η πραγματική κατάσταση του ακινήτου, πολεοδομικά δεδομένα, αυθαίρετες κατασκευές και άλλα τεχνικά χαρακτηριστικά.
Σε μια αγοραπωλησία μπορεί να είναι απαραίτητοι και οι δύο έλεγχοι, καθώς εξετάζουν διαφορετικές κατηγορίες κινδύνων.
Νομικός έλεγχος ακινήτου – Κόστος και αμοιβή δικηγόρου
Το κόστος για τον νομικό έλεγχο ακινήτου δεν είναι απαραίτητα ίδιο σε κάθε περίπτωση.
Η αμοιβή μπορεί να επηρεάζεται από παράγοντες όπως:
- η πολυπλοκότητα της υπόθεσης,
- η τοποθεσία του ακινήτου,
- ο αριθμός και η έκταση των τίτλων που πρέπει να εξεταστούν,
- η ανάγκη διερεύνησης παλαιότερων μεταβιβάσεων,
- η ύπαρξη βαρών ή άλλων νομικών ζητημάτων,
- οι πρόσθετες ενέργειες που ενδέχεται να απαιτηθούν στο πλαίσιο της αγοραπωλησίας.
Πριν από την ανάθεση μπορεί να γίνει αρχική αξιολόγηση της υπόθεσης και να ενημερωθεί ο ενδιαφερόμενος για την αμοιβή που αντιστοιχεί στον απαιτούμενο έλεγχο.
Τι γίνεται εάν βρεθεί βάρος στο ακίνητο;
Η ύπαρξη ενός βάρους δεν σημαίνει σε κάθε περίπτωση ότι η αγοραπωλησία είναι αδύνατη. Απαιτείται όμως να εξεταστεί τι ακριβώς έχει καταχωριστεί, ποιον αφορά και με ποιον τρόπο μπορεί να επηρεάσει τη μεταβίβαση.
Ανάλογα με το εύρημα μπορεί να απαιτούνται πρόσθετες ενέργειες πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.
Ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει την πραγματική νομική κατάσταση του ακινήτου πριν αποφασίσει εάν και υπό ποιες προϋποθέσεις θα προχωρήσει στη συναλλαγή.
Νομική υποστήριξη κατά την αγορά ακινήτου
Ο ρόλος του δικηγόρου μπορεί να συνεχιστεί και μετά την ολοκλήρωση του αρχικού ελέγχου τίτλων.
Ανάλογα με τις ανάγκες της συναλλαγής, μπορεί να παρέχεται νομική υποστήριξη κατά τη διαπραγμάτευση των όρων, τον έλεγχο ιδιωτικού συμφωνητικού ή προσυμφώνου, τον έλεγχο του σχεδίου του συμβολαίου και τα επόμενα στάδια της μεταβίβασης.
Με αυτόν τον τρόπο ο αγοραστής έχει νομική υποστήριξη από τον αρχικό προαγοραστικό έλεγχο έως την ολοκλήρωση της συναλλαγής.
Εκτός από τις αγοραπωλησίες, το γραφείο παρέχει νομική υποστήριξη και σε υποθέσεις μίσθωσης ακινήτων, όπως έλεγχο και σύνταξη συμφωνητικών, καθώς και αντιμετώπιση διαφορών που μπορεί να προκύψουν μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή.
Συχνές ερωτήσεις για τον νομικό έλεγχο ακινήτου
Πότε πρέπει να γίνει ο νομικός έλεγχος ακινήτου;
Ιδανικά πριν από την καταβολή προκαταβολής και πριν ο αγοραστής αναλάβει δεσμεύσεις που μπορεί να είναι δύσκολο να ανατραπούν εάν στη συνέχεια εντοπιστεί κάποιο νομικό πρόβλημα.
Τι μπορεί να αποκαλύψει ο έλεγχος τίτλων;
Μεταξύ άλλων, μπορεί να εντοπίσει υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, διεκδικήσεις, δικαιώματα τρίτων ή προβλήματα στην αλληλουχία των τίτλων.
Πόσο κοστίζει ο νομικός έλεγχος ακινήτου;
Δεν υπάρχει ενιαίο κόστος για όλες τις υποθέσεις. Η αμοιβή εξαρτάται από την έκταση του ελέγχου, την πολυπλοκότητα των τίτλων, την τοποθεσία και τις πρόσθετες ενέργειες που απαιτούνται.
Αρκεί ο έλεγχος από μηχανικό;
Όχι. Ο τεχνικός έλεγχος και ο νομικός έλεγχος έχουν διαφορετικό αντικείμενο. Ο μηχανικός εξετάζει τεχνικά και πολεοδομικά ζητήματα, ενώ ο δικηγόρος εξετάζει τη νομική κατάσταση και τους τίτλους του ακινήτου.
Χρειάζεται νομικός έλεγχος και σε ακίνητο που εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο;
Η ύπαρξη κτηματολογικής εγγραφής δεν υποκαθιστά από μόνη της την αξιολόγηση των νομικών δεδομένων της συγκεκριμένης αγοράς. Ο απαιτούμενος έλεγχος προσδιορίζεται ανάλογα με το ακίνητο και τη συναλλαγή.
Δικηγόρος για νομικό έλεγχο ακινήτου στην Αθήνα
Το Δικηγορικό Γραφείο Άννας Δευτεραίου, με έδρα στη Σταδίου 39 στο κέντρο της Αθήνας, αναλαμβάνει νομικό έλεγχο ακινήτων, έλεγχο τίτλων και νομική υποστήριξη σε αγοραπωλησίες ακινήτων.
Για μια αρχική αξιολόγηση μπορείτε να επικοινωνήσετε με το γραφείο αναφέροντας την περιοχή του ακινήτου, το είδος της συναλλαγής και τα διαθέσιμα στοιχεία ή έγγραφα. Με βάση αυτά μπορεί να προσδιοριστεί η έκταση του απαιτούμενου νομικού ελέγχου και τα επόμενα βήματα.