Gayrimenkulün yasal incelenmesi
Avukat tarafından gayrimenkulün tapu kayıtlarının incelenmesi
Gayrimenkul alım satım sözleşmesi imzalandığında bir avukatın sözleşme imzalanmadan önce hata yapılmasını önlenmek için hazır olması gereklidir.
Öncellikle potansiyel alıcının tercübeli bir avukatın yardımıyla:
- Gayrimenkulün sorunlu olup olmadığının kontrol edilmesi için, tapu kayıtlarının incelenmesini yerel olarak yetkili Tapu Müdürlüğünde yapması gerek. (İpotekli borç senetleri, ipotekler ve saire)
- Daha fazla gayrimenkulün alım satım sırası ve en son sahibinin satın almasının yasal olup olmadığının incelenmesi gerek.
- Yukarıdaki işlem tamamlandıktan sonra, gayrimenkul satışa uygunsa, tapusunun kopyaları alınır. Bu kopyalar, noter, satıcı, alıcı ve iki tarafın avukatları huzurunda imzalanan kontrat için gereklidir.
- Daha fazlası, resmi gayrinmenkulün sahibinin sahiplik payının tapu yetkili müdürlüğünde devredilmesi gereklidir.
Görüşte basit ama hata çıkarsa, tehlikeyle sonuçlanan mülkün alım işlemini kolaylaştırmak için sorumlulukla her alıcının yanındayız.
Taşınmazın yasal incelenmesi – Avukat ücretleri
Yukarıdaki sürecin tamamlanmasının avukat ücreti taşınmazın değeri, konumu ve diğer etkenlere bağlıdır. Genelde söz konusu ücret, avukat bürosu ve müvekil arasında imzalanan sözleşmede belirtilir. Özellikle ücret ya avukatın çalıştığı saatler ya da devredilecek taşınmazın değerine göre hesaplanır.
Taşınmazın tapu incelenmesi elbette ön sözleşmenin imzalanması ve peşin ödeme yapılmalı. Yasal incelenme tamamlanınca, bir sorun ve ya taşınmazın usulsüzlük yoksa, alıcı peşin ödemeyi yapar.
Gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi – Alım satım özel sözleşmesi
Avukat veya noter tarafından hazırlanmış olan bir özel sözleşme vesilesiyle peşin ödeme satıcıya verilir. Yukarıda bahsedilen işlem son derece gerekli düşünüldüğü için asla sözleşme iki tarafça imzalamadan, peşin ödeme yapılmaz. Sözleşmenin imzalanması için, genelde satıcı tarafından toplanan evraklar gereklidir.
Tapu devri için gerekli olan belgeler aşağıda sıralanmış ve açıklanmıştır
- Tapu belgesi
- Satıcı ve alıcının nüfus cüzdanı ve kopyaları
- Kadastro haritası
- Bölgede tapu müdürlüğü varsa, tapu kayıt belgesi
- Taşınmazın borcu olmadığı belgesi
- Topografik harita
- Mühendis tarafından kanundışı yerlerin olmadığı belglesi.
- Enerji verimliliği sertifikası
- İnşaat izni (bazen)
- Satıcı ve alıcının taşınmazlarının vergi beyannamesi resmi listesi (E9)
- taşınmazın son beş yıllık vergi ödeme belgesi
- Satıcının vergi bildirimi. Satıcı şirket sahibiyse, sigorta bildirimi de gerekli.
Sözleşmenin satıcı veya alıcı başka bir kişi tarafından imzalanması durumunda, velaketname gereklidir.
Gayrimenkulün satın, alım (veya devrinin) vergilendirilmesi – Yasal incelenmesi
Sonraki aşamada noter tarafından gayrimenkulün devrinin vergilendirilmesini yapıldıktan sonra, söz konusu para alıcı tarafından gayrimenkulün ait olduğu Maliye Bakanlığı bölge müdürlüğüne yatırılıp uygun belge alınır. Gayrimenkulün devrinin vergilendirilmesi asgarî değerinin yüzde üçüne (%3) denk gelir. Özel yasal şartlar altında, alıcının ilk kez ev sahibi olması durumunda muaf olabilir.
Sözleşmelerin hazırlanması
Yukarıda bahşedilenlerden sonra, noter tarafından hazırlanmış sözleşmenin metnini, yetkili avukat kontrol eder. Sözleşmenin imzaladığı tarihte, avukat bu arada gayrimenkulün yasal sorunları olmadığından emin olmak için müdürlüğünde tekrar kontrol eder.
Sözleşmenin devri
Söz konusu süreç yerel yetkili Tapu Müdürlüğünde sözleşmenin devri ile tamamlanır. Noter tarafından sözleşmenin kopyalarını ve taşınmazın devrinin başvurusu alıcının avukatına verilir. Yukarıda bahşedilen devredilen taşınmazın değerinin yüzde sıfır virgül dört yüz yetmiş beşine denk gelen vergi istenir. Ardından taşınmazın devrinin belgesi avukat tarafından alınır. Sözleşmenin resmi taşınmaz beyannamesine geçirilmesi alıcı sözleşmenin kopyası muhasebecisine verilir.
Taşınmazın yasal incelenmesi-Taşınmazın tapusunun incelenmesi
Verdiğimiz hizmetler arasında taşınmazın yasal incelenmesi de. Hukuk büromuzda söz konusu süreç başlangıcından sonuna kadar halledilir. Alıcı ve satıcı tarafından yapılaması gereken işlemleri tamamlar.
Tapu incelenmesinin önemi
Taşınmazların alım satım alanında tapu incelenmesinin önemi süphesizdir. Tapu incelenmesi sayesinde büyük ihtimalle ortaya çıkabilecek ve taşınmazın ticarî değerini etkileyebilecek sorunlardan aday alıcı ve avukatı korunabilir. İpotekler de içeren kamu kayıtlarını özenle kontrol ederken, alım satım işlemleriyle uğraşan taraflar taşınmazın tapu tarihi ve sorunlarıyla ilgili bilgileri çıkarabilir. Yukarıdaki bilgiler taşınmazın alım satımının olup olmayacağını etkilidir.
Tapu incelenmesinin öneminin altını çizen diğer bir faaliyet taşınmazın mümkün tasarrufunun veya kullanımının kısıtlandığı belgelerin saptanmasıdır.
Daha açık olmak gerekirse, taşınmazın tasarrufu diğer taraflara potansiyel olarak bazı hakları verirken kısıtlama sözleşmeleri taşınmazın sahibinin varlığının kullanım şeklini etkileyebilir. Bu yolla aday alıcı istediği gibi taşınmazın kullanabilip kullanmayacağını değerlendirebilir. Bunun yanı sıra alım satım işlemleriyle uğraşan taraflar, gerekirse, yasal düzeltici önlemler bularak olası tehlikeleri başarıyla karşılayabilir.
Tapu tarihi incelenmesi
Taşınmazın yasal incelenmesinin önemini zaten kabul ederken, satım alım işleminin başka bir kritik yönü detaylıca bakmamız gereken tapu tarihi araştırmasıdır. Tapu tarihinin saptanması, tapu gerçeğinin veya olası yasal sorunlarının ortaya çıkması doğrultusunda yardımcı olabilir. Dolaysıyla yukarıda bahsedilen meseleyle incelenmesi her aday alıcı veya satıcı için son derece gereklidir. Ayrıca söz konusu incelenmede ilgili belgelerin, ipoteklerin, taşınmazın kullanım kısıtlamaları içerilir. Bu süreçte, isimleri, talepleri, taşınmazlarının devirleri gibi, önceki sahiplerle ilgili alım satım işlemini etkileyebilecek bilgiler ortaya çıkarılabilir. Gelecekte alıcının ve satıcının karşı karşıya kalabileceği komplikasyonlarla sonuçlanan hileler veya yalan ifadeler saptanabilir. Taşınmaz için açık ve detaylı bilgiler varsa, alım satım işlemiyle olası tehlikelerden kaçınabiliriz.
Taşınmazın ipoteğinin araştırılması
Taşınmazın yasal incelenmesi süresinde, alım satım işlemini etkileyebilecek olası ipotekler ve emtia hukukuyla ilgili sorunların saptanması çok önemlidir. Taşınmazın emtia sorunları genelikle, ödememiş borçlar yüzünden, taşınmazın satışı öncesi karşılanması gereken yasal taleplerdir. Vergi taşınmazın emtia sorunları ve mühendislik emtiası sorunları, standart yasal yükümlülük türlerine ait sorunlardır.
İpotek, borçlunun varlığını, kredi karşılığı verdiği belirli bir rehin türüdür. Taşınmazın rehin yükü bilgilerinin araştırılması, taşınmazın tapusunun açık ve ticarî olduğunu ispatlayan bir aşamadır. Hem sorunlar hem konut kredileri ortaya çıksınlar diye, tapu daireleri veya yerel tapu Müdürükleri gibi kamu kayıtları veri tabanlarında araştırmalar yapılmalıdır. Söz konusu taşınmaza bağlı bekleyen yükümlülüklerle ilgili çok kritik bilgileri sağlayabilen veri tabanlarıdır bunlar. Ayrıca güvenli bir hukuk bürosu tarafından tapu ön raporu alınması, olası taşınmazın emtia sorunları veya ipoteklerle ilgili sorunlarının ortaya çıkarılmasına yardımcı olabilir.
Ortaya çıkacak olası sorunları çözmek için rehberlik verebilecek olan ve araştırma sonuçlarının değerlendirilmesine yardımcı olabilecek tercübeli bir avukata danışılması tavsiye edilir. Yasal incelenme sürecinin bu aşamasında kapsamlı araştırma yapılması, bekleyen borçların, alım satım tamamlanmadan önce, karşılanması sağlanarak, yatırımın korunmasına katkıda bulunulur.
Kayıt ve işgalin saptanması
Bir taşınmazın yasal incelenme sürecinde, kayıt ve değer gibi, büyük ölçüde kullanımı ve değerini etkileyecek, sorunları saptanabilir. İşgal, bir çit veya bir bina gibi, bir düzeltme başka bir taşınmazın sınırlarının ötesine uzatılırsa ortaya çıkan durum, kayıt ise, üçüncü şahıslara, taşınmazın bir parçasının kullanılması için, verilen haklardır. Alıcı tarafından, mülkü ile ilgili ortaya çıkabilecek tartışmalar veya olası sınırlar bilinsin diye söz konusu sorunların saptanması son derece önemlidir.
Tapu kayıtları ve titiz arazi araştırmaları taşınmazın olası kayır ve ve işgalinin saptanmasına katkıda bulunur. Genellikle kayıtlar, tapu belgelerinde, kullanışlılık, erişim gibi türü ile ilgili, yeri ve süreleri gibi bilgiler verilerek sayılır. Ayrıca kayıtların hepsi yazılı değildir. Bazen kayıtlar, uzun süren kullanım vesilesiyle sabitleşir. Yukarıda bahsedilen durumlarda, komşu taşınmazların titiz incelenmesi ve yerel yetkililer ile işbirliği, inceleme altındaki araziyi etkileyen kayıtları açıklayabilir.
Aynı şekilde inceleme haritalarının tekrar gözden geçirilmesi, fiziksel denetlemeler sürecinde hemen belli işgaller veya sınır geçişlerini ortaya çıkarabilir. Bu titiz inceleme, bir taşınmazın alım satım sürecine katılan tarafların, gelecek gelişme projeleri veya komşu sahiplerle tartışmalar yaratan sınırlarının bilinmesinin sağlar.
Arazi bölgelerine uyumasının ispatlanması
Arazi bölgelerine ait mevcuat arazi kullanımını düzenlemek dışında, toplum gelişmesi yaratmağa katkıda bulunmaktadır. Birbiriyle çelişen veya çevreyi olumsuz bir şekilde etkileyen arazi kullanımlarını ayırarak, kamu sağlık, güvenlik ve refahi korusun diye planlanmıştır. Örneğin, arazi bölgelerine ait mevcuatı yerleşim bölgelerde ticâri tesisleri veya bazen bina uzunluğunu sınırlayabilir. Yasal mülkiyet denetimi süresinde, arazi bölgelerine ait mevcuatı ispatlanmak için, gayrimenkulün kullanım amacının belirli bölge sınıflandırmasıla doğrulaması gerek.
İzin verilen işlemlerin ve gelişme kısıtlamalarının belirlenmesiyle ilgili haritaların ve yerel olarak geçerli yasaların revizyonu, yukarıda bahsedilen sürecine dahildir. Ayrıca uygunsuz inşaatlar veya kullanımlara olası özel izinlerin verilip verilmediğin doğrulanması, olası yasal sorunlardan kaçınmaya yardımcı olabilir. Taşınmazın değerini ve kullanımını etkileyebilen de yerel olarak geçerli mevzuatın revizyonunun planlrı hayati derecede önemlidir. Kimse, bu sorunların özeli incelenmesi yoluyla, şehir ve bölge planlama kurallarına uyumuna bağlı beklenmeyen komplikasyonlardan korunabilir.
İnşaat izinleri sorunlarının ve ihlalerinin incelemesi
Olası inşaat izinleri sorunlarının ve ihlalerin ortaya çıkması bir gayrimenkulün alım satım işlemine fayda veya zararla sonuçlanabilir. Deneyimli yatırımcılar ve gayrimenkullerin sahipler, gayrimenkulün alım satım işleminin devemında beklemeyen yasal ve finansal sonuçlardan kaçınmaya bu konuda özenli incelenmesinin yapılmasının önemini biliyor. İnşaat izinlerinin araştırması inşaat, yenileme veya değiştirme çalışmalarının yerel yetkililer tarafından yasal olarak onaylandığı sağlar.
Yukarıda değinilen işleme, mekânsal planlanma, arazı kullanımı ve mekânsal planlanma mevzuatına uymlasıyle ilgili dosyaların revizyonu ait. Yaptırımlar, para cezaları, izin verilmeyen inşaatların zorunlu kaldırmasıyla sonuçlanan izin verilmeyen veya halledilmeyen ihlallerin saptanması çok önemlidir. Söz konusu önlemlerini alarak mülkiyet ve taşınmaz yatırımlarıyla ilgili tehlikeler azaltılır. Bunun yanı sıra, öyle bir şekilde, kusursuz alım satım işlemi olsun diye yerel kanunlarına uyması da sağlanır.
Çevre rahatsızlığı değerlendirmesi
İnşaat izinleri ve ihlalerinin dışında, yasal mülkiyet incelenmesi süresinde göz altında alınan kritik alan, olası çevre rahatsızlıklarının saptanması ve değerlendirmesidir. Özellikle yeryüzü veya toprak altında su kirliliği, tesislerde tehlikeli maddelerin kullanılması ve sulak yerler veyahut korunan türler nedeniyle böyle rahatsızlıklar ortaya çıkabilir. Bu türlü sorunlarının değerlendirmesi sadece çevre kanunlarına uyması sağlamaz, bunun yanı sıra gayrimenkulerin sahiplerinin olası sorumluluklarıyla ilgili tehlikelerden kaçınmasında yardımcı olabilir.
Bir kapsamlı çevre rahatsızlıklarının değerlendirmesi, iki aşamalı süreç içeren yerlerinin çevre değerlendirmesinin yapılmasıdır. İkinci aşamada, geçmişten veya şimdiki kirliliği gösterebilen tanınmış çevre şartları saptanmasın diye, tarihi kayıtları incelenmesi ve konum belirlemesini içeriyor. Kirlilik saptanırsa, ikinci aşama adlı olan, daha bir titiz toprak ve sular örnekleri analizi yapılıyor, kirliliğin büyüklüğu değerlendirilmek ve uygun tedbirler alınmak için.
Yasal inceleme süreçte bu sorunlarla büyük dikkat ile karşı karşıya gelerek, alım satım ve yönetme ile ilgili en bilgili kararlar alınabilirken, alıcı beklemeyen çevre sorunlarından ortaya çıkan olası sorumluluklardan korunabilir.
Hileli tapu devrinden korunması
Yasalliğin ve alım satım işleminin güvenliğinin sağlanması için hileli tapu devrinden korunması hayati derecede önemlidir. Hem alıcı hem de satıcıya çok önemli ekonomik zararlar ve yasal karışıklara yol açabilen hileli tapu devri, alım satım işlemine katılan tarafların gerekli sorumluluğunu talep ediyor, hile riskleri kaçınılmak için. Taraflar kapsamlı kontrol edilmesi, uygun belgelerin olması, tapu belgelerinin doğrulanması ve gayrimenkul mevzuatına uygulanması gibi hilekâr tapu devri risklerinin azaltması için yöntemler kullanılabilir.
Ayrıca hilekâr tapu devrinden korunmak için çok etkili bir yöntem, olası hile belirleyen uyarlar anlaşmasıdır. Bunun yanı sıra taşınmaz hukuku alanında uzmanlı avukatlar tarafından verilen rehberlik alım satım işlemlerinin hepsinin kanunlara göre yapılacağını sağlar.
Kapsamlı incelemeye uzmanın işe alımı
Hileli tapu devrelerinden korunmasının önemini göz altında aldığına göre, bir gayrimenkulün tapu incelenmesinin yapılmasının sağlanması giderek hayati derecede önemli. Söz konusu korunması bu alanda uzmanlığı olan profesyonellerin hizmetleri sağlaması vesilesiyle başarılabilir. Bu profesyonellere, bir gayrimenkulün durumu ile ilgili önemli bilgiler verenler veya olası sorunları saptayanlar sertifikalı ev denetçileri, inşaat mühendişleri ve çevre denetçileri içeriliyor.
Yukarıda değinen uzmanların hizmetlerinin sağlaması sadece güven hissi vermiyor. Bunun yanı sıra, alım satım işlemleri süresinde bilgili karar verilmesine yardımcı olabilir. Ayrıca, gerekirse, her alım satım işlemi tamamlandıktan sonra, yasal gerekenleri ve güvenlik gerekenlerini sağlayarak, profesyonel denetçiler uygun düzeltici eylemleri teklif edebilir.
Taşınmazın yasal incelenmesi
Anna Deftereu-Hukuk Bürosu
Adres : Stadiu 39, Atina