Απάτη σε Αγοραπωλησία Ακινήτου – Πώς να Προστατευτείτε

Η απάτη σε αγοραπωλησία ακινήτου μπορεί να προκαλέσει σημαντική οικονομική ζημία στον αγοραστή, ιδιαίτερα όταν καταβάλλονται χρήματα ή υπογράφονται δεσμευτικά έγγραφα πριν ολοκληρωθεί ο απαραίτητος έλεγχος του ακινήτου και των τίτλων του πωλητή.

Η αγορά ενός ακινήτου αποτελεί σημαντική οικονομική συναλλαγή και δεν πρέπει να βασίζεται αποκλειστικά στις πληροφορίες που παρέχει ο πωλητής, ο μεσίτης ή μία αγγελία. Πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου είναι σημαντικό να εξετάζεται η πραγματική νομική κατάσταση του ακινήτου και να επιβεβαιώνεται ότι το πρόσωπο που εμφανίζεται ως πωλητής διαθέτει πράγματι το δικαίωμα που πρόκειται να μεταβιβάσει.

Το Δικηγορικό Γραφείο Άννας Δευτεραίου στην Αθήνα παρέχει νομική υποστήριξη για τον έλεγχο ακινήτων και την προετοιμασία συναλλαγών αγοραπωλησίας.

Για τον έλεγχο πριν από μία αγορά μπορείτε να δείτε τη σελίδα Νομικός Έλεγχος Ακινήτου.

Πώς Μπορεί να Προκύψει Απάτη σε Αγοραπωλησία Ακινήτου;

Δεν υπάρχει μία μόνο μορφή απάτης στις συναλλαγές ακινήτων.

Ο κίνδυνος μπορεί να σχετίζεται με την ταυτότητα ή την ιδιότητα του πωλητή, την πραγματική νομική κατάσταση του ακινήτου, την ύπαρξη βαρών ή διεκδικήσεων, την προκαταβολή ή ακόμη και με έγγραφα που παρουσιάζονται στον υποψήφιο αγοραστή.

Για τον λόγο αυτό, πριν από μία αγοραπωλησία πρέπει να εξετάζονται διαφορετικές πτυχές της συναλλαγής και όχι μόνο το εάν το ακίνητο ανταποκρίνεται στην περιγραφή της αγγελίας.

Έλεγχος του Πραγματικού Ιδιοκτήτη του Ακινήτου

Ένα από τα πρώτα ζητήματα που πρέπει να εξακριβωθούν είναι ποιος είναι ο πραγματικός δικαιούχος του ακινήτου και με ποιο δικαίωμα εμφανίζεται ως πωλητής.

Δεν αρκεί η επίδειξη ενός παλιού συμβολαίου ή η δήλωση κάποιου ότι είναι ιδιοκτήτης.

Ο νομικός έλεγχος μπορεί να περιλαμβάνει την εξέταση:

• του τίτλου κτήσης του πωλητή,
• των προηγούμενων τίτλων όπου απαιτείται,
• των σχετικών κτηματολογικών εγγραφών,
• του είδους και του ποσοστού του δικαιώματος,
• τυχόν συνιδιοκτητών,
• άλλων εγγεγραμμένων δικαιωμάτων.

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο αναφέρει ότι στο κτηματολογικό φύλλο καταγράφεται η νομική κατάσταση του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένων της κυριότητας, των δικαιούχων, των δουλειών, των εμπράγματων ασφαλειών και άλλων εγγραπτέων πράξεων.

Έλεγχος Τίτλων πριν από την Αγορά

Ο έλεγχος τίτλων αποτελεί βασικό στάδιο πριν από την ολοκλήρωση μιας αγοράς ακινήτου.

Σκοπός είναι να εξακριβωθεί εάν το δικαίωμα που πρόκειται να μεταβιβαστεί προκύπτει από τα σχετικά στοιχεία και εάν υπάρχουν νομικά ζητήματα που πρέπει να αντιμετωπιστούν πριν από την υπογραφή.

Ανάλογα με το ακίνητο και την περιοχή μπορεί να χρειαστεί εξέταση των κτηματολογικών εγγραφών και των σχετικών τίτλων ή πράξεων.

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο παρέχει στους δικηγόρους δυνατότητα απομακρυσμένης έρευνας στις κτηματολογικές εγγραφές και στα στοιχεία που τηρούνται στα Κτηματολογικά Γραφεία της χώρας.

Για περισσότερες πληροφορίες δείτε Νομικός Έλεγχος Ακινήτου.

Βάρη, Υποθήκες και Προσημειώσεις

Ένα ακίνητο μπορεί να ανήκει πράγματι στον πωλητή αλλά να υπάρχουν εγγεγραμμένα βάρη ή άλλα δικαιώματα που επηρεάζουν τη συναλλαγή.

Ανάλογα με την περίπτωση μπορεί να εμφανίζονται:

• υποθήκες,
• προσημειώσεις υποθήκης,
• κατασχέσεις,
• δουλείες,
• διεκδικήσεις,
• άλλα εγγραπτέα δικαιώματα ή πράξεις.

Το Κτηματολόγιο αναφέρει ότι τα σχετικά πιστοποιητικά και το κτηματολογικό φύλλο μπορούν να εμφανίζουν πληροφορίες που αντιστοιχούν, μεταξύ άλλων, σε βάρη, διεκδικήσεις, προσημειώσεις, υποθήκες και κατασχέσεις.

Η ύπαρξη μιας τέτοιας εγγραφής δεν σημαίνει από μόνη της ότι υπάρχει απάτη. Σημαίνει όμως ότι πρέπει να εξεταστεί η νομική της σημασία πριν προχωρήσει η αγορά.

Προσοχή στην Προκαταβολή για Αγορά Ακινήτου

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται πριν από την καταβολή προκαταβολής.

Ο υποψήφιος αγοραστής μπορεί να πιεστεί να καταβάλει άμεσα ένα ποσό με το επιχείρημα ότι υπάρχουν άλλοι ενδιαφερόμενοι ή ότι το ακίνητο θα χαθεί εάν δεν «κλειστεί» αμέσως.

Πριν καταβληθεί σημαντικό ποσό είναι χρήσιμο να έχει εξακριβωθεί τουλάχιστον:

• ποιος λαμβάνει τα χρήματα,
• με ποια ιδιότητα τα λαμβάνει,
• σε ποιο ακίνητο αφορά η καταβολή,
• ποιοι είναι οι όροι της συμφωνίας,
• τι συμβαίνει εάν η αγοραπωλησία δεν ολοκληρωθεί,
• εάν έχει προηγηθεί ο αναγκαίος έλεγχος.

Οι προφορικές διαβεβαιώσεις δεν υποκαθιστούν την ανάγκη σαφούς αποτύπωσης των όρων της συναλλαγής.

Ιδιωτικό Συμφωνητικό και Προσύμφωνο

Πριν από το οριστικό συμβόλαιο μπορεί να προταθεί στον αγοραστή η υπογραφή κάποιου εγγράφου ή η καταβολή ποσού για τη δέσμευση του ακινήτου.

Πριν από οποιαδήποτε υπογραφή πρέπει να είναι σαφές τι ακριβώς είναι το έγγραφο και ποιες υποχρεώσεις δημιουργεί.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε όρους σχετικά με:

• την προκαταβολή,
• την επιστροφή χρημάτων,
• τις προθεσμίες,
• την υπαναχώρηση,
• τις προϋποθέσεις ολοκλήρωσης της συναλλαγής,
• την ύπαρξη νομικών ή τεχνικών προβλημάτων στο ακίνητο.

Δεν είναι ασφαλές να υπογράφεται ένα έγγραφο επειδή παρουσιάζεται απλώς ως «τυπικό».

Πλαστά ή Ανακριβή Έγγραφα

Μία σοβαρότερη περίπτωση μπορεί να αφορά πλαστά, αλλοιωμένα ή ανακριβή έγγραφα.

Η εμφάνιση ενός εγγράφου με επίσημη μορφή δεν σημαίνει ότι ο υποψήφιος αγοραστής πρέπει να θεωρήσει αυτομάτως ακριβές το περιεχόμενό του.

Όπου απαιτείται, τα στοιχεία πρέπει να διασταυρώνονται με τις αρμόδιες πηγές και τις πραγματικές εγγραφές.

Αυτός είναι ένας ακόμη λόγος για τον οποίο ο ανεξάρτητος έλεγχος πριν από την αγορά έχει ουσιαστική σημασία.

Ακίνητο με Περισσότερους Ιδιοκτήτες

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν το ακίνητο βρίσκεται σε συνιδιοκτησία.

Ένα πρόσωπο μπορεί πράγματι να είναι ιδιοκτήτης, αλλά μόνο συγκεκριμένου ποσοστού του ακινήτου.

Πρέπει επομένως να εξακριβώνεται:

• ποιο είναι το ακριβές ποσοστό του πωλητή,
• ποιοι είναι οι υπόλοιποι δικαιούχοι,
• ποιο ακριβώς δικαίωμα μεταβιβάζεται,
• εάν πρόκειται για πλήρη κυριότητα, ψιλή κυριότητα, επικαρπία ή άλλο δικαίωμα.

Η ακριβής ταυτοποίηση του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος είναι απαραίτητη πριν από τη συναλλαγή.

Αγορά Ακινήτου από Κληρονομιά

Όταν ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο μέσω κληρονομικής διαδοχής, μπορεί να απαιτείται επιπλέον έλεγχος της αλυσίδας των σχετικών δικαιωμάτων και πράξεων.

Ζητήματα μπορεί να προκύψουν από:

• περισσότερους κληρονόμους,
• διαθήκη,
• αποποιήσεις κληρονομιάς,
• ποσοστά συνιδιοκτησίας,
• μη ολοκληρωμένες καταχωρίσεις.

Το γεγονός ότι ένα πρόσωπο δηλώνει ότι «κληρονόμησε το ακίνητο» δεν αρκεί από μόνο του για να προσδιοριστεί το δικαίωμα που μπορεί πράγματι να μεταβιβάσει.

Για σχετικά ζητήματα μπορείτε να δείτε και τη σελίδα Κληρονομικά – Δικηγόρος.

Διαφορά μεταξύ Νομικού και Τεχνικού Ελέγχου

Ο αγοραστής πρέπει επίσης να διακρίνει τον νομικό έλεγχο από τον τεχνικό έλεγχο.

Ο δικηγόρος εξετάζει τη νομική κατάσταση, τους τίτλους και τις σχετικές εγγραφές.

Ο μηχανικός εξετάζει τεχνικά και πολεοδομικά ζητήματα που εμπίπτουν στην ειδικότητά του.

Οι δύο έλεγχοι δεν αντικαθιστούν ο ένας τον άλλο.

Ένα ακίνητο μπορεί να μην εμφανίζει πρόβλημα στους τίτλους αλλά να έχει τεχνικές ή πολεοδομικές εκκρεμότητες. Αντίστροφα, ένα ακίνητο που εμφανίζεται τεχνικά κατάλληλο μπορεί να έχει νομικό ζήτημα στους τίτλους ή στις εγγραφές του.

Αγορά Ακινήτου από το Εξωτερικό

Ο κίνδυνος αυξάνεται όταν ο αγοραστής βρίσκεται εκτός Ελλάδας και δεν έχει τη δυνατότητα να παρακολουθεί ο ίδιος όλα τα στάδια της συναλλαγής.

Σε μία τέτοια περίπτωση μπορεί να χρειάζεται συντονισμός για:

• νομικό έλεγχο του ακινήτου,
• έλεγχο τίτλων,
• εξέταση εγγράφων,
• επικοινωνία με συμβολαιογράφο,
• πληρεξούσιο,
• φορολογικές διαδικασίες,
• ολοκλήρωση της μεταβίβασης.

Η εξ αποστάσεως αγορά δεν σημαίνει ότι πρέπει να παραλείπεται κάποιο στάδιο ελέγχου.

Μπορεί να Ελεγχθεί το Ακίνητο στο Κτηματολόγιο;

Ναι, στο πλαίσιο του προβλεπόμενου νομικού ελέγχου.

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο παρέχει ηλεκτρονικές υπηρεσίες για επαγγελματίες και οι δικηγόροι μπορούν να πραγματοποιούν απομακρυσμένη έρευνα στις κτηματολογικές εγγραφές.

Το κτηματολογικό φύλλο περιλαμβάνει τη νομική κατάσταση του ακινήτου και τις σχετικές εγγραφές.

Για επίσημες πληροφορίες μπορείτε να επισκεφθείτε το Ελληνικό Κτηματολόγιο – Υπηρεσίες για Δικηγόρους.

Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου

Σήμερα μεγάλο μέρος της διαδικασίας μιας αγοραπωλησίας έχει ψηφιοποιηθεί μέσω του Ψηφιακού Φακέλου Μεταβίβασης Ακινήτου.

Ο ηλεκτρονικός φάκελος περιλαμβάνει το αντίγραφο της συμβολαιογραφικής πράξης και τα απαραίτητα δικαιολογητικά, ενώ ο συμβολαιογράφος μπορεί να αντλεί ηλεκτρονικά στοιχεία και να υποβάλλει το συμβόλαιο στο Ελληνικό Κτηματολόγιο.

Η ψηφιοποίηση της διαδικασίας διευκολύνει τη μεταβίβαση, αλλά δεν σημαίνει ότι ο αγοραστής πρέπει να παραλείψει τον ανεξάρτητο έλεγχο του ακινήτου πριν δεσμευτεί οικονομικά.

Κόκκινες Σημαίες πριν από Αγορά Ακινήτου

Υπάρχουν ορισμένες καταστάσεις που δικαιολογούν αυξημένη προσοχή.

Ενδεικτικά:

• πίεση για άμεση καταβολή χρημάτων,
• άρνηση παροχής τίτλων ή άλλων απαραίτητων στοιχείων,
• διαφορετικά στοιχεία για τον ιδιοκτήτη,
• ασάφεια ως προς το ποσοστό που πωλείται,
• σημαντική απόκλιση μεταξύ όσων δηλώνονται και των εγγράφων,
• απαίτηση πληρωμής σε τρίτο πρόσωπο χωρίς σαφή αιτιολογία,
• αποφυγή ανεξάρτητου νομικού ή τεχνικού ελέγχου,
• ανεξήγητη βιασύνη για υπογραφή,
• σημαντικά στοιχεία της συμφωνίας που παραμένουν μόνο προφορικά.

Καμία από αυτές τις ενδείξεις δεν αποδεικνύει από μόνη της απάτη. Μπορεί όμως να αποτελεί λόγο για πρόσθετο έλεγχο πριν από την καταβολή χρημάτων ή την ανάληψη συμβατικής υποχρέωσης.

Τι Πρέπει να Ελέγξει ο Αγοραστής πριν Υπογράψει;

Πριν από την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας είναι χρήσιμο να έχει επιβεβαιωθεί ότι:

1. το πρόσωπο που πωλεί έχει το δικαίωμα να πραγματοποιήσει τη μεταβίβαση,
2. έχει ελεγχθεί ο τίτλος και η σχετική αλυσίδα όπου απαιτείται,
3. έχουν εξεταστεί οι κτηματολογικές εγγραφές,
4. έχουν εντοπιστεί τυχόν βάρη ή διεκδικήσεις,
5. έχει πραγματοποιηθεί ο απαραίτητος τεχνικός έλεγχος,
6. έχουν ελεγχθεί οι όροι τυχόν προκαταβολής ή προηγούμενης συμφωνίας,
7. είναι σαφές ποιο ακριβώς ακίνητο και ποιο δικαίωμα αγοράζεται.

Για μία συνολικότερη παρουσίαση της διαδικασίας δείτε Δικηγόρος Ακινήτων Αθήνα.

Τι Γίνεται αν Έχω Ήδη Δώσει Προκαταβολή;

Εάν έχει ήδη καταβληθεί προκαταβολή και στη συνέχεια εμφανιστεί πρόβλημα, πρέπει πρώτα να εξεταστούν τα έγγραφα και οι όροι υπό τους οποίους πραγματοποιήθηκε η πληρωμή.

Σημασία μπορεί να έχουν:

• το ιδιωτικό συμφωνητικό ή άλλο έγγραφο που υπογράφηκε,
• η αιτιολογία της πληρωμής,
• ο αποδέκτης των χρημάτων,
• οι συμφωνημένοι όροι επιστροφής,
• ο λόγος για τον οποίο δεν ολοκληρώνεται η συναλλαγή,
• τυχόν ανακριβείς δηλώσεις που προηγήθηκαν.

Δεν υπάρχει μία ενιαία απάντηση για κάθε περίπτωση προκαταβολής, καθώς τα δικαιώματα των μερών εξαρτώνται από το περιεχόμενο της συγκεκριμένης συμφωνίας και τα πραγματικά περιστατικά.

Τι Κάνω αν Υποψιάζομαι Απάτη;

Εάν κατά τη διάρκεια της συναλλαγής προκύψουν σοβαρές ενδείξεις ότι τα στοιχεία που έχουν παρουσιαστεί δεν είναι ακριβή, είναι σημαντικό να μην πραγματοποιούνται πρόσθετες πληρωμές ή δεσμευτικές ενέργειες πριν εξεταστεί η υπόθεση.

Χρήσιμο είναι επίσης να διατηρούνται:

• συμβάσεις και συμφωνητικά,
• αποδείξεις ή τραπεζικές συναλλαγές,
• ηλεκτρονική αλληλογραφία,
• μηνύματα,
• αγγελίες,
• έγγραφα που παραδόθηκαν,
• στοιχεία των εμπλεκομένων.

Στη συνέχεια μπορεί να αξιολογηθεί ποια νομική ενέργεια είναι κατάλληλη με βάση τα συγκεκριμένα περιστατικά.

Συχνές Ερωτήσεις

Πώς μπορώ να ελέγξω εάν αυτός που πουλάει το ακίνητο είναι πράγματι ιδιοκτήτης;

Μέσω του κατάλληλου ελέγχου των τίτλων και των σχετικών κτηματολογικών εγγραφών μπορεί να εξακριβωθεί το εγγεγραμμένο δικαίωμα και η νομική κατάσταση του ακινήτου.

Φαίνεται στο Κτηματολόγιο εάν υπάρχουν βάρη;

Το κτηματολογικό φύλλο και τα σχετικά πιστοποιητικά περιλαμβάνουν πληροφορίες για τη νομική κατάσταση και μπορούν να εμφανίζουν εμπράγματες ασφάλειες, βάρη, διεκδικήσεις και άλλες σχετικές εγγραφές.

Πρέπει να δώσω προκαταβολή πριν γίνει νομικός έλεγχος;

Δεν υπάρχει λόγος να αντιμετωπίζεται η προκαταβολή ως μία πράξη χωρίς νομικές συνέπειες. Πριν από σημαντική οικονομική δέσμευση είναι συνετό να γνωρίζει ο αγοραστής τι υπογράφει, ποιος λαμβάνει τα χρήματα και ποια είναι η κατάσταση του ακινήτου.

Ο συμβολαιογράφος αντικαθιστά τον δικηγόρο του αγοραστή;

Οι επαγγελματίες που συμμετέχουν σε μία μεταβίβαση έχουν διαφορετικούς ρόλους. Ο ανεξάρτητος δικηγόρος του αγοραστή μπορεί να εξετάσει τη συναλλαγή από την πλευρά των συμφερόντων του εντολέα του.

Αρκεί ο έλεγχος του Κτηματολογίου;

Ο κτηματολογικός/νομικός έλεγχος είναι σημαντικός, αλλά μία αγοραπωλησία μπορεί να απαιτεί και τεχνικό, φορολογικό ή άλλο έλεγχο ανάλογα με την περίπτωση.

Μπορώ να αγοράσω ακίνητο στην Ελλάδα ενώ βρίσκομαι στο εξωτερικό;

Ανάλογα με την υπόθεση, σημαντικό μέρος της προετοιμασίας μπορεί να πραγματοποιηθεί μέσω εκπροσώπησης και ψηφιακών διαδικασιών. Πρέπει όμως να οργανωθούν σωστά οι απαιτούμενες εξουσιοδοτήσεις και τα επιμέρους στάδια.

Νομική Υποστήριξη για Αγοραπωλησία Ακινήτου

Η πρόληψη είναι ιδιαίτερα σημαντική όταν πρόκειται για μία συναλλαγή μεγάλης οικονομικής αξίας.

Το Δικηγορικό Γραφείο Άννας Δευτεραίου παρέχει νομική υποστήριξη για τον έλεγχο της νομικής κατάστασης ακινήτων, την εξέταση τίτλων και σχετικών εγγραφών και τη νομική προετοιμασία συναλλαγών αγοραπωλησίας.

Για περισσότερες πληροφορίες δείτε:

Νομικός Έλεγχος Ακινήτου

Δικηγόρος Ακινήτων Αθήνα

Δικηγορικό Γραφείο Άννας Δευτεραίου
Σταδίου 39, Αθήνα
Τηλ.: 210 323 8062
Email: adeftereou.law@gmail.com