Η Διαχείριση Ακινήτων για Κατοίκους Εξωτερικού μπορεί να απαιτεί συντονισμό διαφορετικών νομικών και διοικητικών ενεργειών στην Ελλάδα, ιδιαίτερα όταν ο ιδιοκτήτης δεν έχει τη δυνατότητα να βρίσκεται στη χώρα για κάθε μίσθωση, συμβολαιογραφική πράξη ή ζήτημα που αφορά την ιδιοκτησία του.
Ένας ιδιοκτήτης που κατοικεί μόνιμα στο εξωτερικό μπορεί να χρειαστεί νομική εκπροσώπηση για μισθώσεις, έλεγχο τίτλων, αγοραπωλησίες, κληρονομικά ακίνητα, διαφορές με μισθωτές ή άλλες πράξεις που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία του.
Το Δικηγορικό Γραφείο Άννας Δευτεραίου στην Αθήνα παρέχει νομική υποστήριξη σε ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα που κατοικούν στο εξωτερικό.
Για ευρύτερα ζητήματα ακίνητης περιουσίας μπορείτε να δείτε τη σελίδα Δικηγόρος Ακινήτων Αθήνα.
Τι περιλαμβάνει η Διαχείριση Ακινήτων για Κατοίκους Εξωτερικού;
Ο όρος Διαχείριση Ακινήτων για Κατοίκους Εξωτερικού μπορεί να περιλαμβάνει διαφορετικές υπηρεσίες.
Στην περίπτωση ενός δικηγορικού γραφείου αφορά κυρίως τη νομική διαχείριση και εκπροσώπηση του ιδιοκτήτη και όχι τις υπηρεσίες μιας εμπορικής εταιρείας property management.
Ανάλογα με την υπόθεση, η νομική υποστήριξη μπορεί να αφορά:
- έλεγχο τίτλων και νομικής κατάστασης του ακινήτου,
- σύνταξη ή έλεγχο μισθωτηρίων,
- νομική εκπροσώπηση σε διαφορές με μισθωτές,
- προετοιμασία αγοράς ή πώλησης ακινήτου,
- συνεργασία με συμβολαιογράφο για συμβολαιογραφικές πράξεις,
- ζητήματα Κτηματολογίου,
- κληρονομικά ακίνητα,
- πληρεξούσια και εξουσιοδοτήσεις,
- συντονισμό με άλλους επαγγελματίες όταν απαιτείται.
Οι υπηρεσίες καθορίζονται ανάλογα με τις πραγματικές ανάγκες του ιδιοκτήτη και τη συγκεκριμένη νομική υπόθεση.
Ιδιοκτησία Ακινήτου στην Ελλάδα ενώ Κατοικείτε στο Εξωτερικό
Η μόνιμη κατοικία στο εξωτερικό δεν εμποδίζει κάποιον να είναι ιδιοκτήτης ακινήτου στην Ελλάδα.
Δημιουργεί όμως πρακτικές δυσκολίες όταν απαιτείται παρουσία ή συντονισμός ενεργειών στην Ελλάδα.
Για παράδειγμα, μπορεί να χρειαστεί να αντιμετωπιστούν:
- μίσθωση ή λύση μίσθωσης,
- πώληση του ακινήτου,
- αγορά νέου ακινήτου,
- κληρονομική διαδοχή,
- έλεγχος τίτλων,
- συμβολαιογραφική πράξη,
- κτηματολογική καταχώριση,
- δικαστική ή εξώδικη διαφορά.
Σε αρκετές περιπτώσεις, κατάλληλη πληρεξουσιότητα επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να εκπροσωπηθεί στην Ελλάδα χωρίς να απαιτείται συνεχής φυσική παρουσία του.
Νομικός Έλεγχος Ακινήτου
Ένα από τα βασικότερα ζητήματα είναι η εξακρίβωση της νομικής κατάστασης του ακινήτου.
Ο νομικός έλεγχος μπορεί, ανάλογα με την περίπτωση, να αφορά στοιχεία όπως:
- τίτλους κτήσης,
- μεταγραφές και καταχωρίσεις,
- υποθήκες,
- προσημειώσεις,
- κατασχέσεις,
- διεκδικήσεις,
- άλλα εγγεγραμμένα βάρη ή δικαιώματα.
Ο έλεγχος είναι ιδιαίτερα σημαντικός πριν από αγορά ή πώληση αλλά μπορεί επίσης να χρειάζεται όταν ένας ιδιοκτήτης στο εξωτερικό δεν έχει πλήρη εικόνα της σημερινής νομικής κατάστασης του ακινήτου του.
Δείτε σχετικά τη σελίδα Νομικός Έλεγχος Ακινήτου.
Ελληνικό Κτηματολόγιο
Η ορθή απεικόνιση των εμπράγματων δικαιωμάτων στο Ελληνικό Κτηματολόγιο αποτελεί σημαντικό μέρος της διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας.
Μπορεί να χρειάζεται έλεγχος των καταχωρισμένων στοιχείων πριν από πώληση, κληρονομική διαδικασία ή άλλη πράξη.
Πληροφορίες και ηλεκτρονικές υπηρεσίες για ακίνητα παρέχονται από το Ελληνικό Κτηματολόγιο.
Όταν εντοπίζεται διαφορά μεταξύ τίτλων και κτηματολογικών στοιχείων, πρέπει να εξετάζεται ποια διαδικασία απαιτείται για τη συγκεκριμένη περίπτωση.
Μίσθωση Ακινήτου από Ιδιοκτήτη που Ζει στο Εξωτερικό
Ένας κάτοικος εξωτερικού μπορεί να εκμισθώσει ακίνητο που διαθέτει στην Ελλάδα.
Η νομική πλευρά της μίσθωσης περιλαμβάνει μεταξύ άλλων την κατάλληλη διαμόρφωση των όρων του μισθωτηρίου και την αντιμετώπιση τυχόν διαφορών που προκύπτουν κατά τη διάρκεια της μισθωτικής σχέσης.
Ένα μισθωτήριο μπορεί να ρυθμίζει ζητήματα όπως:
- διάρκεια της μίσθωσης,
- ύψος και καταβολή μισθώματος,
- εγγύηση,
- χρήση του ακινήτου,
- κοινόχρηστα και άλλες επιβαρύνσεις,
- υποχρεώσεις των συμβαλλομένων,
- παράδοση του ακινήτου,
- λήξη ή λύση της μίσθωσης.
Για περισσότερες πληροφορίες δείτε τη σελίδα Δικηγόρος για Μίσθωση Ακινήτου.
Δήλωση της Μίσθωσης στην ΑΑΔΕ
Πέρα από τη νομική διαμόρφωση της μίσθωσης, υπάρχουν και φορολογικές/διοικητικές υποχρεώσεις.
Η ΑΑΔΕ προβλέπει ηλεκτρονική Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
Σύμφωνα με τις σημερινές οδηγίες της ΑΑΔΕ, στη μακροχρόνια μίσθωση ο ιδιοκτήτης πρέπει να δηλώνει τα στοιχεία της μίσθωσης ηλεκτρονικά, ενώ η δήλωση υποβάλλεται έως το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη ή την τροποποίησή της.
Επίσημες πληροφορίες παρέχονται από την ΑΑΔΕ – Δηλώσεις Μίσθωσης Ακινήτων.
Η φορολογική υποβολή και η παροχή φοροτεχνικών συμβουλών πρέπει να διακρίνονται από τη νομική εργασία του δικηγόρου και, όπου απαιτείται, πραγματοποιούνται σε συνεργασία με λογιστή ή φοροτεχνικό.
Ε9 και ΕΝΦΙΑ για Κατοίκους Εξωτερικού
Η κατοικία στο εξωτερικό δεν απαλλάσσει τον ιδιοκτήτη από τις υποχρεώσεις που συνδέονται με την ακίνητη περιουσία του στην Ελλάδα.
Η ΑΑΔΕ αναφέρει ρητά ότι ο κάτοικος εξωτερικού, όπως και ο κάτοικος Ελλάδας, έχει υποχρέωση υποβολής δήλωσης στοιχείων ακινήτων Ε9 για απόκτηση ή άλλη μεταβολή στην ακίνητη περιουσία του στην Ελλάδα.
Με βάση τα στοιχεία του Ε9 υπολογίζεται και ο ΕΝΦΙΑ.
Επίσημες πληροφορίες ειδικά για τους κατοίκους εξωτερικού υπάρχουν στην ΑΑΔΕ – Φορολογία Ακίνητης Περιουσίας Ε9 και ΕΝΦΙΑ.
Για τις αμιγώς φορολογικές υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη είναι σκόπιμη η συνεργασία με λογιστή ή φοροτεχνικό.
Πώληση Ακινήτου από Κάτοικο Εξωτερικού
Η πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα ενώ ο ιδιοκτήτης βρίσκεται στο εξωτερικό απαιτεί συντονισμό της νομικής, συμβολαιογραφικής και τεχνικής διαδικασίας.
Ανάλογα με την περίπτωση μπορεί να απαιτούνται:
- έλεγχος τίτλων,
- συγκέντρωση δικαιολογητικών,
- φορολογικά στοιχεία,
- συνεργασία με μηχανικό,
- προετοιμασία συμβολαιογραφικής πράξης,
- κατάλληλο πληρεξούσιο,
- ολοκλήρωση της μεταβίβασης και καταχώριση του δικαιώματος.
Η ακριβής διαδικασία εξαρτάται από το ακίνητο και τα διαθέσιμα έγγραφα.
Μπορεί να Πωληθεί Ακίνητο χωρίς να Έρθει ο Ιδιοκτήτης στην Ελλάδα;
Σε αρκετές περιπτώσεις μπορεί να πραγματοποιηθεί πώληση μέσω κατάλληλα εξουσιοδοτημένου πληρεξουσίου.
Αυτό είναι ιδιαίτερα χρήσιμο για Έλληνες του εξωτερικού ή αλλοδαπούς ιδιοκτήτες που δεν μπορούν να ταξιδεύουν επανειλημμένα στην Ελλάδα.
Το πληρεξούσιο πρέπει να περιλαμβάνει τις εξουσίες που απαιτούνται για τις συγκεκριμένες πράξεις.
Δεν είναι επομένως σωστό να θεωρείται ότι οποιαδήποτε γενική εξουσιοδότηση αρκεί για την ολοκλήρωση μιας αγοραπωλησίας.
Πληρεξούσιο από το Εξωτερικό
Όταν ο ιδιοκτήτης βρίσκεται εκτός Ελλάδας, η έκδοση κατάλληλου πληρεξουσίου μπορεί να επιτρέψει την πραγματοποίηση συγκεκριμένων ενεργειών από εκπρόσωπό του.
Ανάλογα με τη χώρα και τον τρόπο σύνταξης του εγγράφου μπορεί να απαιτούνται:
- συγκεκριμένο περιεχόμενο,
- συμβολαιογραφικός τύπος,
- Apostille,
- άλλη μορφή επικύρωσης,
- επίσημη μετάφραση στα ελληνικά.
Σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να χρησιμοποιηθεί και ελληνική προξενική αρχή.
Το κείμενο του πληρεξουσίου είναι προτιμότερο να προετοιμάζεται με βάση τις συγκεκριμένες πράξεις που πρόκειται να πραγματοποιηθούν στην Ελλάδα.
Αγορά Ακινήτου ενώ ο Αγοραστής Κατοικεί στο Εξωτερικό
Η νομική εκπροσώπηση μπορεί να αφορά όχι μόνο υπάρχοντες ιδιοκτήτες αλλά και κατοίκους εξωτερικού που σχεδιάζουν να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα.
Πριν από την αγορά είναι σημαντικό να προηγείται νομικός έλεγχος του ακινήτου και των τίτλων του.
Η διαδικασία μπορεί επίσης να απαιτεί συνεργασία με:
- συμβολαιογράφο,
- μηχανικό,
- λογιστή ή φοροτεχνικό,
- μεσίτη,
- άλλους επαγγελματίες ανάλογα με την υπόθεση.
Ο δικηγόρος αναλαμβάνει τη νομική πλευρά της συναλλαγής και τον σχετικό έλεγχο.
Κληρονομικό Ακίνητο στην Ελλάδα
Πολλοί κάτοικοι εξωτερικού αποκτούν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα μέσω κληρονομιάς.
Σε αυτή την περίπτωση μπορεί να χρειάζεται να εξεταστούν:
- η ιδιότητα του κληρονόμου,
- τυχόν διαθήκη,
- η αποδοχή ή αποποίηση κληρονομιάς,
- τίτλοι του ακινήτου,
- φορολογικές υποχρεώσεις,
- συμβολαιογραφική πράξη,
- κτηματολογική καταχώριση.
Η κληρονομική διαδικασία πρέπει να ολοκληρωθεί κατάλληλα πριν το ακίνητο αποτελέσει αντικείμενο ορισμένων μεταγενέστερων συναλλαγών.
Για σχετικά ζητήματα δείτε τη σελίδα Κληρονομικά Δικηγόρος.
Ακίνητο με Περισσότερους Ιδιοκτήτες
Ένα ακίνητο μπορεί να ανήκει σε περισσότερους συγκυρίους, ιδιαίτερα όταν έχει αποκτηθεί μέσω κληρονομικής διαδοχής.
Η κατοικία ενός ή περισσότερων συγκυρίων στο εξωτερικό μπορεί να δυσκολέψει πρακτικά τη λήψη αποφάσεων σχετικά με:
- μίσθωση,
- πώληση,
- χρήση,
- κοινές δαπάνες,
- διανομή,
- άλλες πράξεις διαχείρισης.
Οι απαιτούμενες συναινέσεις και οι δυνατότητες κάθε συνιδιοκτήτη εξαρτώνται από το είδος της πράξης και τα δικαιώματα που υπάρχουν στο ακίνητο.
Νομικά Προβλήματα με Μισθωτή
Όταν ο ιδιοκτήτης βρίσκεται στο εξωτερικό, μία διαφορά με μισθωτή μπορεί να είναι δυσκολότερο να αντιμετωπιστεί πρακτικά.
Ζητήματα μπορεί να προκύψουν από:
- μη καταβολή μισθωμάτων,
- παραβίαση όρων της μίσθωσης,
- λήξη της μίσθωσης,
- παράδοση του ακινήτου,
- φθορές,
- άλλες συμβατικές διαφορές.
Η κατάλληλη νομική ενέργεια εξαρτάται από τα πραγματικά περιστατικά και τους όρους της μίσθωσης.
Η νομική εκπροσώπηση επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να αντιμετωπίσει την υπόθεση στην Ελλάδα ακόμη και όταν κατοικεί σε άλλη χώρα, εφόσον έχουν δοθεί οι απαιτούμενες εξουσίες.
Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτου
Ιδιοκτήτες που κατοικούν στο εξωτερικό μπορεί επίσης να επιλέξουν τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Η βραχυχρόνια μίσθωση έχει διαφορετικές φορολογικές και διοικητικές απαιτήσεις από τη μακροχρόνια.
Η ΑΑΔΕ προβλέπει, μεταξύ άλλων, εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και απόκτηση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), όπου εφαρμόζεται το συγκεκριμένο καθεστώς.
Οι φορολογικές και λογιστικές υποχρεώσεις πρέπει να εξετάζονται με τον αρμόδιο φοροτεχνικό.
Νομική, Φορολογική και Τεχνική Διαχείριση – Ποια είναι η Διαφορά;
Η Διαχείριση Ακινήτων για Κατοίκους Εξωτερικού συχνά απαιτεί συνεργασία διαφορετικών επαγγελματιών.
Ο δικηγόρος χειρίζεται τη νομική πλευρά: τίτλους, συμβάσεις, μισθώσεις, διαφορές, πληρεξούσια και νομική εκπροσώπηση.
Ο λογιστής ή φοροτεχνικός χειρίζεται τις φορολογικές δηλώσεις, το εισόδημα από ακίνητα και άλλα φορολογικά ζητήματα.
Ο μηχανικός χειρίζεται τα τεχνικά και πολεοδομικά ζητήματα, τις απαιτούμενες βεβαιώσεις και τους τεχνικούς ελέγχους.
Ο συμβολαιογράφος συντάσσει τις συμβολαιογραφικές πράξεις όπου απαιτούνται.
Ανάλογα με την υπόθεση, οι επαγγελματίες αυτοί μπορεί να χρειαστεί να συνεργαστούν για την ολοκλήρωση της διαδικασίας.
Γιατί η Νομική Εκπροσώπηση είναι Χρήσιμη για Κάτοικο Εξωτερικού;
Το βασικό πρακτικό πρόβλημα είναι η απόσταση.
Ένας ιδιοκτήτης που ζει στις ΗΠΑ, τον Καναδά, την Αυστραλία, το Ηνωμένο Βασίλειο ή άλλη χώρα μπορεί να δυσκολεύεται να βρίσκεται στην Ελλάδα κάθε φορά που απαιτείται κάποια ενέργεια.
Με την κατάλληλη νομική εκπροσώπηση μπορούν, όπου επιτρέπεται, να πραγματοποιούνται συγκεκριμένες διαδικασίες χωρίς επανειλημμένα ταξίδια του ιδιοκτήτη.
Αυτό είναι ιδιαίτερα χρήσιμο σε περιπτώσεις ακινήτων που προέρχονται από κληρονομιά ή ιδιοκτητών που έχουν πλέον περιορισμένη πρακτική σύνδεση με την Ελλάδα.
Συχνές Ερωτήσεις
Μπορώ να έχω ακίνητο στην Ελλάδα ενώ είμαι κάτοικος εξωτερικού;
Ναι. Η κατοικία στο εξωτερικό δεν εμποδίζει την ιδιοκτησία ακινήτου στην Ελλάδα. Υπάρχουν όμως νομικές, φορολογικές και διοικητικές υποχρεώσεις που πρέπει να τηρούνται.
Χρειάζεται να έρχομαι στην Ελλάδα για κάθε διαδικασία;
Όχι απαραίτητα. Ανάλογα με τη διαδικασία, αρκετές ενέργειες μπορούν να πραγματοποιηθούν μέσω κατάλληλα εξουσιοδοτημένου εκπροσώπου.
Μπορώ να νοικιάσω το ακίνητό μου ενώ ζω στο εξωτερικό;
Ναι. Πρέπει να τηρούνται οι νομικές και φορολογικές υποχρεώσεις της αντίστοιχης μορφής μίσθωσης.
Ο κάτοικος εξωτερικού πληρώνει ΕΝΦΙΑ;
Η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι ο κάτοικος εξωτερικού με ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα έχει υποχρεώσεις Ε9 και ΕΝΦΙΑ σύμφωνα με το ισχύον φορολογικό πλαίσιο.
Μπορώ να πουλήσω το ακίνητό μου χωρίς να ταξιδέψω στην Ελλάδα;
Σε αρκετές περιπτώσεις μπορεί να πραγματοποιηθεί η διαδικασία μέσω κατάλληλου πληρεξουσίου, εφόσον έχουν δοθεί οι απαραίτητες εξουσίες και πληρούνται οι απαιτήσεις της συγκεκριμένης συναλλαγής.
Μπορεί ένας δικηγόρος να κάνει και τις φορολογικές μου δηλώσεις;
Η νομική υποστήριξη πρέπει να διακρίνεται από τη φοροτεχνική εργασία. Για Ε1, Ε2 και άλλα αμιγώς λογιστικά ή φορολογικά ζητήματα μπορεί να απαιτείται συνεργασία με λογιστή ή φοροτεχνικό.
Τι γίνεται αν το ακίνητο προέρχεται από κληρονομιά;
Πρέπει πρώτα να εξεταστεί η κληρονομική και ιδιοκτησιακή κατάσταση και να ολοκληρωθούν οι διαδικασίες που απαιτούνται για την αναγνώριση και καταχώριση των δικαιωμάτων του κληρονόμου.
Νομική Υποστήριξη για Διαχείριση Ακινήτων για Κατοίκους Εξωτερικού
Το Δικηγορικό Γραφείο Άννας Δευτεραίου παρέχει νομική υποστήριξη σε κατοίκους εξωτερικού που διαθέτουν ή αποκτούν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα.
Η υποστήριξη μπορεί να αφορά τον νομικό έλεγχο ακινήτου, μισθώσεις, αγοραπωλησίες, πληρεξούσια, κληρονομικά ακίνητα, κτηματολογικά ζητήματα και νομική εκπροσώπηση σχετικά με την ιδιοκτησία.
Για συνολική υποστήριξη σε θέματα ακινήτων επισκεφθείτε τη σελίδα Δικηγόρος Ακινήτων Αθήνα.
Για έλεγχο τίτλων και νομικής κατάστασης δείτε Νομικός Έλεγχος Ακινήτου.
Για θέματα μισθώσεων δείτε Δικηγόρος για Μίσθωση Ακινήτου.
Δικηγορικό Γραφείο Άννας Δευτεραίου
Σταδίου 39, Αθήνα
Τηλ.: 210 323 8062
Email: adeftereou.law@gmail.com